Der BGH hat sich in seinem Urteil vom 19.11.2021 (V ZR 262/20) bezüglich einer Zuwegung zu einem Garagengrundstück eindeutig festgelegt, dass Baulasten keine privatrechtliche Bedeutung haben.

Im verhandelten Fall ging es um zwei benachbarte Grundstücke verschiedener Eigentümer. Auf einem der Grundstücke befand sich ein – baurechtlich genehmigtes – Wohnhaus nebst Garage. Durch den Grundstückszuschnitt ist die Zufahrt zur Garage allerdings mit dem Auto nur über das Nachbargrundstück möglich, was mit einer entsprechenden Baulast gesichert war. Jahrelang wurde dies entsprechend so gehandhabt. Nun hat der Nachbar die Zufahrt gestrichen.

Während frühere Gerichte zumindest geprüft haben, ob unter den Gesichtspunkten Arglist und Rechtsmissbräuchlichkeit auch weiterhin Duldungspflichten bestehen könnten, hat sich der BGH eindeutig festgelegt: Ohne grundbuchrechtliche Absicherung gibt es kein Notwegerecht und die daraus folgende Duldungspflicht.

Dass die Garage baurechtlich genehmigt war, war für den BGH nicht bedeutsam. Die „ordnungsgemäße Benutzung“ muss allein an objektiven Maßstäben ermittelt werden. Dazu gehört, dass das Grundstück mit dem Auto erreicht werden kann, nicht aber, dass das Auto auf dem Grundstück abgestellt werden kann.

Sofern also ein Grundstückserwerb ansteht, sind die Eigentümer gut beraten, sich gründlich über die gesicherten Zufahrten (auch über Grunddienstbarkeiten in Form eines Fahrtrechts) zu informieren und selbige an rangsicherer Stelle vor Grundstückserwerb zu fixieren. Nur wenn der Grundstücksnachbar entsprechend gebunden ist, kann man sich auch für viele Jahre auf diese entsprechende Zusicherung verlassen.