In seinem Urteil vom 10.07.2024 hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes eine neue Entscheidung zur Kautionsabrechnung durch den Vermieter nach Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses gef\u00e4llt.<\/p>\n\n\n\n
Im vorliegenden Mietrechtsstreit war die Kl\u00e4gerin ausgezogen und hatte am 08.11.2019 die Wohnung zur\u00fcckgegeben. Am 20.05.2020, also mehr als sechs Monate sp\u00e4ter, rechnete der Vermieter die Kaution ab, erkl\u00e4rte die Aufrechnung mit – streitigen – Schadenersatzanspr\u00fcchen wegen Besch\u00e4digung der Mietsache und behielt die Kaution ein. Die ehemalige Mieterin klagte auf Auskehr und bekam in beiden Vorinstanzen Recht.<\/p>\n\n\n\n
Der Bundesgerichtshof folgte diesen Entscheidungen nicht und verwies die Sache erneut an das Berufungsgericht.<\/p>\n\n\n\n
Bislang war \u00a7 548 BGB f\u00fcr beide Parteien eigentlich rechtssicher. Die Ersatzanspr\u00fcche des Vermieters wegen Ver\u00e4nderung oder Verschlechterung der Mietsache verj\u00e4hren in sechs Monaten; die Verj\u00e4hrung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zur\u00fcckerh\u00e4lt. Damit konnten beide Seiten genau nachrechnen, bis wann sie die Anspr\u00fcche aufmachen bzw. wann sie die Kaution zur\u00fcckverlangten.<\/p>\n\n\n\n
In einer nicht ganz einfachen juristischen Konstruktion hat der BGH jetzt darauf abgestellt, dass eine Barkaution eine Geldforderung ist und im Gegensatz dazu der Anspruch auf Schadenersatz wegen Besch\u00e4digung der Mietsache ein Anspruch auf Naturalrestitution (Beseitigung durch den Mieter im weitestgehenden Sinne). Diese beiden Forderungen sind nicht aufrechenbar. Wenn der Vermieter isoliert innerhalb der sechs Monate den Mieter aufgefordert h\u00e4tte, zu beseitigen, h\u00e4tte der Mieter daran kein Interesse gehabt (weil er ja h\u00e4tte etwas machen sollen). Diesen Schritt bezeichnete der BGH als lediglich formalen Schritt, der nach der jetzigen Rechtsprechung des Senats nicht in jedem Fall innerhalb der kurzen Verj\u00e4hrungsfrist zu erfolgen hat. Der BGH stellt dann seine Rechtsauffassung so dar, dass die Aufrechnung des Vermieters nicht an der Verj\u00e4hrung scheitert (obwohl sie mehr als sechs Monate nach Kenntnis vom Zustand der Mietsache erfolgt ist) und sich das Berufungsgericht jetzt damit besch\u00e4ftigen muss, ob die Schadenersatzanspr\u00fcche zu recht bestehen oder nicht. Die vom Mieter gestellte Barkaution soll gerade der (einfachen) Befriedigung der Anspr\u00fcche des Vermieters dienen, so der BGH.<\/p>\n\n\n\n
Es ist davon auszugehen, dass der Bundesgerichtshof hier wohl mehr Unsicherheit geschaffen hat als Klarstellung. Aufgrund der Zur\u00fcckverweisung steht das tats\u00e4chliche Ende des Rechtsstreites noch nicht fest, hier wird in der Urteilsbegr\u00fcndung detailliert nachgelesen werden m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n\n
Mit diesem neuen Urteil wird es nun so sein, dass ein Vermieter auch nach mehr als sechs Kalendermonaten eine Verrechnung erkl\u00e4ren kann und damit jetzt vielleicht mehr „R\u00fcckdeckung“ von den Instanzengerichten erh\u00e4lt. Ob damit mehr Rechtssicherheit sowohl f\u00fcr die Vermieter- als auch f\u00fcr die Mieterseite bewirkt wird, bleibt abzuwarten.<\/p>\n\n\n\n
BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184\/23<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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